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北京路商铺月租降万元未来三五年商铺升值不大

发布时间:2019-10-18 00:41:24 阅读: 来源:啤酒厂家

“北京路步行街,一商铺月租从4万元降至3万元,降幅达到25%。”一位零售业资深专家爆料。

在电子商务大潮的冲击下,零售企业及品牌商纷纷收缩战线,关店动作频频。而与之唇齿相依的百货物业、城市综合体也出现了供大于求、招商难。冰与火的矛盾导致租金下降甚至退租,这种态势下,投资商铺前景几何?

调查:

部分商场租金年降幅达10%~20%

在北京路附近上班的零售业资深专家告诉记者:“租金不得不降,高租金租户承受不了就会走。”

在广州拥有数十家门店的一日三餐负责人卜华平告诉记者,与前几年商铺租金大幅上涨不同,今年未感觉到商铺租金上涨,甚至有下滑。

有不愿意透露姓名的知名零售企业负责人告诉记者,目前广州商场的租金整体呈下降趋势,只有个别商场的租金能够坚挺,很多商场年降幅达到10%~20%左右,特别是下半年,整个零售业看不到前景,只有“灰霾天”。“如白云区某购物中心,原先最贵的租金达到每平方米2000元,如今1000多元就算不错了。”该人士透露。

该负责人告诉记者,一方面,零售企业生意难做,太高租金实在难以接受。另一方面,零售低迷导致商场不断去百货化,引入餐饮娱乐等体验业态,但是餐饮类的承租能力仍不及时尚类商品。“虽然餐饮业的租金已经比以往提升了,如以前购物中心内的餐饮租金水平为四五十元,如今由于很多新兴餐饮的加入,餐饮类的租金已经可达到上百元,但仍比不上零售租户。”

该人士举例称:“如我们运营的一个购物中心,五楼是做床品的,原先租金是每平方米一百多至两百元,如今转租餐饮,降至几十元至100元左右。”

该人士表示,租金即使不下调,也没有太大的空间上涨,因为商户难以承受。

据第一太平戴维斯近日发布的第三季度房地产研究报告显示,三季度全市主要优质购物中心首层平均租金水平稳中调整。天河路几大商场目前属于稳定成熟阶段,租金涨幅保持在10%左右,另一方面,越秀传统商圈活力欠缺,部分商场租金下调,以保持吸引力。

现状:供应量过大、消费低迷

昨日,记者走访广州多家商场,发现包括花城汇、万菱汇、西城都荟、中华广场、流线前线等多家商场出现明显空置。在人气非常旺的流行前线,记者看到,十几家商铺大门紧闭,其中新装修的一排商铺中,虽然招商至今数月,但仍有9间商铺未开业。

而由于摩登百货8月份撤场,西城都荟更是出现大面积的空置。不过,西城都荟相关人士并未回应招商情况。

记者观察到,受到消费低迷、店商冲击以及竞争加剧的影响,零售业纷纷收缩战线。最新数据显示,今年上半年零售企业关店160家,创下历史之最。而下半年各地零售企业关店消息依旧频频传来。除了大店停业撤场,不少服装品牌也频频关店,如拥有多个知名品牌军团的绫致时装近期也纷纷从部分商场撤柜。有传闻称,绫致时装内部下达命令:今年不开新店,月销售低于10万元的店都得关。

与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是,仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木,建造新的城市综合体或大型购物中心。

对此,广州地产专家韩世同甚至直言,商业物业已呈不良竞争。广东流通业商会执行会长黄文杰指出,零售业的低迷、电商的冲击,再加上供应的过剩,部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求,变成买方市场。一些新运营的商场生不逢时,租金回报率比前几年明显下降。

预测:

未来三五年商铺升值空间不大

某地产工商铺区域营业经理吴锋表示,据中原地产的数据显示,今年前10个月中原的商铺成交额与去年同期相比增长一成以上。

据了解,10月份广州市场的住宅和商业成交量创下近20年来的新高,其中集中在新区域,如萝岗、黄埔的商业地产成交量出乎意料,杨箕的新项目几乎清货。“这证明市场气氛并没有不好,只要有好的项目还是会受到很多人的关注。” 吴锋说,过去老一辈炒家在这个行情下不一定会入市,但后继的投资者实力很强,近期新买家入市极为主动。

在价格方面,中原地产数据显示,近期商铺买卖价格并没有下跌,反而有稍微的上涨,幅度在5%~6%之间。“涨幅放缓了,但是这才是正常的。”吴锋如此说道。

对于商铺投资前景,前述零售企业负责人认为,商铺租金回报率的下跌,将导致商铺价值的下降,至少未来三五年商铺的升值空间不大。同时,商铺投资收益率将降低,如果不计物业升值,投资回报率每年仅3~4个点,远远比不上目前银行理财产品动辄5%以上的收益。

不过,黄文杰指出,商铺价值不同楼价,商铺的价差很大,有价值洼地的存在,投资价值依然有,商铺投资不能一棒子打死,但是,“一铺养三代”的观念也要改变。黄文杰认为,部分优质商铺仍有投资价值,位置很重要。

吴锋还特别提醒道,这几年,随着商业地产热,“格仔铺”、分割式商铺应运而生。这种商铺对于实力不够的投资新手是“定时炸弹”:“缺乏长期规划的商铺,生存价值不大。”吴锋表示,很多师奶客喜欢小商铺,因为拿着100万元,卖股票不够胆,所以想着“一铺养三代”。但没想到结果变成“三代养一铺”。

铺租同比微降

据第一太平戴维斯第三季度房地产研究报告显示,三季度全市主要优质购物中心首层平均租金水平稳中调整,同比下降0.3%,至每平方米每月662.9元。租金变化呈现分化趋势,天河路商圈内业态品牌升级调整频繁,其租金水平继续领涨全市。

新增供应

需消化四五年

据某等机构统计,今年广州将新增商场面积56万平方米,接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万~13万平方米计算,仅今年的新增供应就要4~5年才能消化完毕。而据阳光家缘网统计数据显示,广州商铺供应在8月~10月连续三个月创新高,商铺未售套数为34882套。

未来商铺

将不温不火

某地产报告预测,未来一手市场不温不火。第三季度广州一手商铺供应量累计达25.95万㎡。在如此大体量的供应下,市场成交则显得冷清,虽第三季度市场成交15.31万㎡,但7月数据含大量去年滞后的网签。

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